Il saldo e stralcio è una procedura con cui si acquista un immobile a un prezzo inferiore rispetto al debito residuo del proprietario, estinguendo completamente l'obbligazione. La banca o il creditore accetta di "stralciare" parte del debito in cambio di un pagamento immediato.

I rischi principali includono: presenza di altri creditori non emersi dalle visure, difformità urbanistiche non sanabili, vincoli o servitù non dichiarati, contenziosi ereditari o condominiali pendenti, e problematiche fiscali legate alla precedente proprietà.

Mediamente, il risparmio si attesta tra il 20% e il 40% rispetto al valore di mercato, ma può variare significativamente in base alla situazione specifica del debitore, all'urgenza del creditore e alle condizioni dell'immobile.

Possono beneficiarne sia i debitori in difficoltà finanziaria che cercano di liberarsi dai debiti, sia gli investitori che cercano opportunità immobiliari a prezzi vantaggiosi. È particolarmente vantaggioso per chi dispone di liquidità immediata e competenze per gestire le complessità dell'operazione.

È fondamentale avere un team multidisciplinare che includa: un avvocato specializzato in diritto immobiliare, un commercialista esperto in fiscalità immobiliare, un tecnico per le verifiche urbanistiche e catastali, un esperto del mercato immobiliare locale per la valutazione del potenziale di rivendita, e un mediatore creditizio per la negoziazione con le banche.

È necessario esaminare: visure ipotecarie complete degli ultimi 20 anni, visure catastali storiche, atti di provenienza, documentazione urbanistica completa, certificazione energetica, eventuali contratti di locazione, verbali di assemblee condominiali degli ultimi 5 anni, situazione debitoria complessiva del venditore, e documentazione relativa a eventuali procedure esecutive in corso.

I tempi medi variano dai 3 ai 6 mesi dalla prima offerta al rogito finale. La tempistica dipende principalmente dalla complessità della situazione debitoria, dal numero di creditori coinvolti, dalla presenza di eventuali procedure esecutive già avviate e dalla reattività degli istituti di credito coinvolti nella negoziazione.

Sì, è possibile intervenire anche su immobili già in procedura esecutiva, ma con maggiori complessità e tempistiche più strette. In questi casi, oltre all'accordo con il creditore, sarà necessario ottenere l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione e rispettare le tempistiche della procedura. Il vantaggio è che spesso in questi casi lo sconto ottenibile può essere maggiore data l'urgenza di chiudere la procedura.

La determinazione del prezzo è un'arte che combina diversi fattori: il valore reale di mercato dell'immobile, il suo stato di conservazione, l'entità del debito residuo, la situazione finanziaria del debitore, l'urgenza del creditore di recuperare il capitale, i costi di eventuali lavori di ristrutturazione necessari, e la situazione del mercato immobiliare locale. Una corretta analisi di questi elementi permette di formulare un'offerta che sia vantaggiosa per l'acquirente ma anche accettabile per il creditore.

Dal punto di vista fiscale, l'acquisto avviene sulla base del prezzo effettivamente pagato (non sul valore di mercato o sul debito originario). Tuttavia, è importante verificare eventuali pendenze fiscali sull'immobile che potrebbero trasferirsi all'acquirente, come IMU arretrata o altre imposte legate all'immobile. Inoltre, il venditore potrebbe avere implicazioni fiscali relative alla perdita subita che potrebbero influenzare la sua disponibilità a concludere l'operazione.